清華大學，坐京師大西北，倚燕山而望玉泉塔影，鄰頤和而近圓明故垣。四月二十日，煙雨朦朧，雨滴兮兮吱吱的落入地面上，2019清華大學老齡化產業鏈高端論壇進入了第二天。

“老齡化產業鏈啟蒙教育期的多層次經營實踐活動”的社區論壇在工程建筑設計研究院翠綠色多功能廳舉行，上海市銀康資本管理有限責任公司總經理、銀康銀齡寶社區養老服務有限責任公司經理朱恩良老先生受邀登臺共享了有關“經營風險的經營實踐活動”的工作經驗。

共享的內容為：

一、普遍養老項目的經營風險

物業管理成本增加、適老化改造項目投資大、經營成本高、收購 時間長、老年人住房率劣等難題都是導致回報率低。

1.項目投資風險管控——投資人視角

重資產新項目經營風險：回報率低、收購 時間長、股權融資不容易；回收新項目構架風險性：“母-子”企業管理機制、“母-分公司租用”方式；收費標準方式自主創新的合規風險：保證金制、會員制度；財務風險：經營目標達到艱難、精英團隊角度淺短。

2.項目投資風險管控——運營人視角

運營人參加項目投資風險管控的規章制度分配；運營人參加項目投資風險管控要有驅動力，要管理方法每個參與方的新項目期待，包含物業管理方：（固收 物業管理增值）、適老化改造方（有效的回報率）、運營團隊（精英團隊的激勵制度）；運營人參加項目投資風險管控的專用工具：運營管理機制/會計計算/費用預算是運營人獲得投資人信賴的基本；財務會計是項目投資風險管控的關鍵專用工具。

二、經營風險管理的實踐——銀康新項目案例

1.投資人的決策。運用項目投資桿杠，減少總股本，分期付款開發設計，改進投資收益率；

2.運營團隊的運營模式管理決策。

（1）借助組織 發展趨勢多商圈的社區便民服務：組織 小區連動擴張危害、政府采購項目服務項目爭得適用、豐富多彩養老護理員來源于、協助老年人導進等；

（2）減少新項目的閑置成本費；

（3）出示全失能老人、認知功能障礙、緩解療護等技術專業照料，改善服務商品的價錢構造。

3.運營管理工作能力的提高。

（1）三個盈利為管理中心的經營管理機制，后勤管理適用單位為成本中心；

（2）全面預算管理方法，完成標準全透明的財務會計。

朱總共享的全是銀康創立近十年項目投資與經營實踐活動的干貨知識，他各自從投資人和運營人的不一樣視角、以銀康組織 和小區居家養老的結合擴展運作模式了養老服務運營全過程中的成敗得失，著重強調了精確費用預算與風險防控在養老服務經營操作實務中關鍵功效，真正復原我國私營養老服務公司在經營原始發展趨勢環節的消費投資、風險管控和公司存活發展趨勢的途徑。

銀康人深耕細作養老服務、看待養老服務工作就如王小波老先生描繪愛情的詩句那般：“我，是一個庸俗至極的人，見山是山，見海是海，見花是花，唯有見了你，云景剛開始滾翻，江潮剛開始磅礴，蟲類的小觸角撓著全球的癢。你不必張口，我與萬事萬物便全都奔向你。”

這么多年銀康的項目投資經營實踐活動，情結為本，精確為要，堅持不懈為恒，技術專業為目，大愛無疆為綱。銀養生旅游老年人將在以國務院辦公廳《關于推進養老服務發展》的文檔公布為關鍵標示的中國養老2.0大時代環境里作出新的勤奮和奉獻，鑄就一段段幸福的銀康養老服務情。

-融合照料服務提供商-上海虹口區銀康養老公寓